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房价开始大跳水,省会城市也躲不掉 - 凤凰网房产北京
来源:城市财经(id:jigongzi90)作者:子非鱼01继长沙之后,又一个省会城市的公寓价格大跳水了,它就是春城昆明。根据时代财经报道,目前昆明的公寓市场,冷到了冰点,很多公寓项目为了加快现金回流,开启了打骨折模式。比如某top5房企在 -来自凤凰新闻客户端
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房价开始大跳水,省会城市也躲不掉

深蓝财经
2021-11-07 09:13

来源:城市财经(id:jigongzi90)

作者:子非鱼

01

继长沙之后,又一个省会城市的公寓价格大跳水了,它就是春城昆明。

根据时代财经报道,目前昆明的公寓市场,冷到了冰点,很多公寓项目为了加快现金回流,开启了打骨折模式。

比如某top5房企在呈贡区的某商办项目,之前的价格是8000元/平方米,目前在售产品为商铺和商办产品,公寓分平层和loft两种,面积在37-78平方米之间,价格分别约为5000元/平方米、6300元/平方米。

此外,该房企还鼓励内部员工购买,并发布了《员工内购政策》,根据这份《员工内购政策》显示:

为确保昆明呈贡区的项目商办产品的快速去化,实现资金快速回笼,该公司将于11月5日至7日进行内部优惠促销,产品类型为soho、loft,单价分别为2500元/平方米、3300元/平方米。

时代财经感叹,房价仿佛回到了十年前!

的确,原本8000元/平方米,现在最低卖2500元/平方米,降幅达到了68.8%,这可比年中公寓价格大跳水的长沙,狠得多。

今年9月份的时候,长沙公寓开启了集体大幅降价模式。长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓,目前价格相较于高点时,跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。

此外,开福区的绿地v岛,跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓,价格整体下跌了5%,其中雨花区跌幅最大,达到了13%,开福区也跌了11%。

昆明和长沙的公寓,怎么就不香了?

02

长沙公寓价格大跳水,一方面是因为,长沙出色的调控和充足的供应,让这座城市的住宅价格一直保持相对稳定。而其公寓价格,则不受调控限制,导致公寓的价格追齐了住宅价格。

这种逆天的操作,让长沙的公寓有了非常大的下跌诉求。

另一方面,则和长沙公寓天量的供应有关。

数据显示,长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月(两年)以上,其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月(7.8年)。

也就是说,按照现在的销售速度,即便芙蓉区现在不再增加公寓供应,也要卖上7.8年才能卖完。

制图:城市财经

春城昆明,公寓价格大跳水,同样是两个因素。

第一,受住宅市场成交量与价格大跳水影响。

受到滇池环比政策影响,再加上今年的金融政策和宏观调整政策收紧,昆明环滇池的很多楼盘,价格跌幅不忍直视。

比如古滇名城推出春风小院一期特价洋房,原价13000元/平方米,现价只要8300元/平方米,单价直降4700元/平方米,降幅约36%。滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城,高层正常售价约12000元/平方米,按揭一口价9162元/平方米起,全款8597元/平方米起,单价足足降了3000至3500元/平方米。

在昆明,目前降价楼盘数不胜数,就房价数据来看,目前昆明的房价已经跌回到了两年前。

正因此,此前昆明曾紧急约谈了一批房企,禁止他们恶意降价,否则不予网签,成为目前18个出台限跌令的城市之一。

第二,和长沙一样,昆明的公寓同样有着天量的供应。

从2013年开始,昆明的公寓供应,就出现了井喷式的增长,每年的增量都超过100万平方米,但每年的去化面积却不超过50万平方米。

也就是说,过去每年,昆明的新增公寓面积中,就有超过一半的公寓积压,经年累月,截止到2020年年末,昆明的公寓存量454.22万㎡,需53个月(约4.4年)才能去化完。

分板块来看,呈贡板块的公寓库存量最大,达到了121.27万平方米,占整个昆明公寓存量的26.7%。

呈贡板块,也就是本文开篇所说的那个价格从8000元/平方米降到最低2500的项目所在地。

此外,东南、官南、高新等板块的库存量也非常大。

制图:城市财经;数据:锐理数据

从去化周期来看,呈贡板块的公寓去化周期高达44.26个月,也就是说,即便现在呈贡区不再新增公寓,按照现在的速度,要卖3年半才能卖完。

数据可以看到,各个板块普遍的去化周期都在2年以上,中心区的去化周期也是3.5年,次中心区的去化周期高达4.7年。北市、空港新区的去化周期更是在10年以上。

其中世博板块,去化周期更是达到了惊人的668.26个月,也即55.7年,需要卖半个多世纪才能卖完。

这样的库存,这样的去化周期,焉能不跌成白菜价。

03

目前,湖南已经在一周前正式发布了“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”,开始在全省范围内开展对“非住宅商品房”的去库存行动。

而昆明方面,也在试图通过将水电转换成民用水电,并附加学位、可落户的噱头,来解决库存问题。

饶是如此,还是建议大家,最好不要买公寓。

公寓相比于住宅,存在很多短板,比如产权只有40年。而且住宅产权到期可以自动续签,但公寓到期,那就不一定了。

再比如不带学位,水电费比住宅高,交易的税费种类多,且税率高。唯一的好处,就是不限购。

正因如此,同一片区的公寓价格要比住宅低得多,只有通过价格优势,公寓才能弥补其他劣势。

目前很多城市的公寓,都在开始附带学位,且鼓励水电转为民用水电,但产权和税率是个硬伤。

公寓这类住房,只有拥有强大需求的城市,才能够支撑得起来,比如北京、上海、深圳、广州这类城市。即便这类城市,也要考虑在核心区买,远离了核心区,同样有风险。

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标签: 房价 北京 楼盘 【责编】 陈慧(po235)
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