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房地产税168小时后的忧虑:拆迁户房子多,有错吗? - 凤凰网房产北京
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房地产税168小时后的忧虑:拆迁户房子多,有错吗?

凤凰网房产
2021-11-04 09:15

作 者 | 陈婷婷 陈文莉 黄小妹

今年秋天,和黄叶一并落到头上的,还有房地产税的前宣。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

字短事大,喊了许多年的“狼来了”,或许这次真的箭在弦上。网友纷纷评论:“强烈支持!让拥有多套住房的人多缴税。”“摁住二手房交易,开征房产税,让住房回归住用属性。”还有人说,“对持有多套房产的征税,可以有效遏制囤房者,消除房地产泡沫。”……

那么,对于买房人和卖房人,他们的心理预期又是怎样的呢?凤凰网房产对全国重点城市展开“取样”调查,一起来听听一线的真实声音:

(以下皆化名)

坐标:杭州

受访人物:王川,某房产经纪公司老板

“我有四套房,我觉得还是刚需”

即便经历了数个震荡周期,我或许还是那个最关心政策变化的人。说不清的焦虑,既来自我将裁掉员工的三分之一,还有来自紧缩的信贷政策,以及悬在空中的房地产税。

八年前,在体制内服务期满5年后,我辞掉了一份人人羡慕的公务员“铁饭碗”的工作,下海单干了,成立了一家房地产经纪公司。

我走过很多城市,几乎跑遍了全国热门的楼盘。凭借积累的丰富经验,过去几年,我的业务可以说做得很好,也购置了几套房产,为家人改善了生活。

受房地产下行趋势影响,我也需要随行就市,把原来扩招的团队缩编,这是无可奈何的选择。房地产税试点要来,杭州或许是其中之一,受影响肯定有,客户都在观望了。

首先,按照之前上海的房产税征收标准,人均60平米,这次要是更加严格,其实受影响的反而不是大户型,而恰恰是小户型。为什么呢?因为客户更加珍惜首套房的房票。如果第一套买小了,那之后要改善,将更加困难。

其次,真正能列入纳税标准的,其实只是少部分富人阶层。事实上,即使家里有三四套房的,人口也不少,包括年轻一代的一家三口或四口,双方父母,都是独立的家庭主体。我不算富人阶层,我有两个孩子,双方父母也健在,所以,我有四套房子,我觉得算是刚需。

第三,当然,焦虑也有。试点先行,未来肯定要全国范围内铺开,从长远来看,这是肯定的。所以,很多客户也在卖掉一些不太好的资产,只保留自住的和优质的房产,即使房地产税来了,也可以避免不必要的征收。

第四,卡住买房人的,永远是信贷。房贷收紧,那么购房者的预期就下来了,再加上房地产税要来,几方面叠加,市场就冷了。

最近杭州的新闻,“杭州二手房成交量创近19个月新低”上了头条,这也是因为购房者观望的情绪增加。

春江水暖鸭先知,杭州应该算是市场化较为彻底的城市,房地产税试点即将到来,对杭州的影响还是挺明显的。

坐标:北京、深圳

受访人物:李国良、刘有光,房产经纪人

“改善可以放心买,不会受影响”

“房地产税?北京没有什么影响吧,都正常成交。”在西三环的一家房地产经纪公司门店,老李对这个问题并没有过分的反应。

“上个月刚成交了两套120平以上的次新房,单价均在10万左右,2003年建的。”对于二手房市场,老李说,这个行情,甚至比去年同期还好。

老李参考上海之前的房产税征收标准,“我们也是研究过的,人均60平米,而且只是对新购入的房产的超出部分进行征收。”老李表示,要改善那可以放心买,“不会受影响”。

老李的自信完全基于已有的两个试点房地产税城市的经验。2011年开始,沪渝两地均针对试点后的增量住房试点征收房地产税,且首套房不征税,还针对本地居民规定了较宽松的免征条件(如上海人均住房面积60平米以下免征,重庆满足有户籍、有企业、有工作任一条件的即可免征)。

但是10年间,沪渝两地房价平均上涨2.4倍,如果想要让房地产税起到稳定房价的预期,最终的征收方式可能并不会如老李所愿。

粤开证券在近期的一份报告中认为,应具备四个特点:一是房价上涨较快,房价收入比偏高;二是税收征管能力相对较强;三是房产的产权较清晰;四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。

如果按照这样的推测,北京大概率名列其中。

“如果不想住三环的老破小,那可以去买新房。现在越早买,越不会受影响。等到房地产税真的来了,现在买的,未来也不是‘新购’的,不算在征收范围内。”

“即使来了,也应该很温和。”不过,老李的心态还是较为淡定。

刘有光在深圳干房产中介已经很多年了,他说,从交易来看,今年国庆七天假期新房成交量创下往年最高记录,近2000套,市场情况正常。

但房地产税的消息一出,或多或少增加了购房者的观望情绪。投资客占多数,刚需客遇到合适时机还是会出手。“有些投资客担心,多套房需要每年交房产税,再加上调控政策,担心房屋的升值,综合评估不划算。”

老刘说,事实上,深圳二手房市场比较冷门,主要是受二手房指导价政策的影响,目前房地产税消息影响不大。

“比如业主想800万卖房,贷款额度只给到500万,那么剩下的300万就需要变相加到首付里。首付提高,很多业主比较崩溃,因为售价高于指导价,接盘的人比较少。再加上现在二手房市场出现了带位房的笋盘,因为现在‘大学区招生’的规定让深圳学区房开始又一轮降温。”

老刘举例来说,前不久,百花片区的国城花园,44平房源虽然报价1300万,但已经是业主主动降300万后的价格。同是百花片区的南天二花园,一位业主将88平的挂牌价,从1950万元改到1700万元,直降250万元。去年南天二花园89平户型,挂牌价在2100-2300万元,现在降到了1850万元。

坐标:北京、上海

受访人物:杨白、小贾,多套房持有者

“拆迁户房子最多的,但总不能跟拆迁户征收吧”

老杨说自己不算是富人阶层,更不是炒房客。“恰好赶上好时候了,当时家里出了些钱,给我买了套房,后来我工作了几年,又买了套大的。那时候房价便宜啊,即使房地产税来了,能说是我的错吗?”

面对房地产税要是正式出台,是否会有被列入征收范围的担忧,老杨表示有些无所适从。“到时候听政策的,国家肯定不会平白无故跟老百姓征税。”

老杨来北京15年,从事医疗器械行业的销售工作,过去几年,买房、结婚、生子、再买房,日子过得平平稳稳。不过,让老杨担心的并不是北京一地的房产,在他名下,河南老家还有一套供父母住的房子。

“也是为了尽孝心,老人原先的房子是老楼,没电梯不方便。我给他们换了一套新房,加上这套,我手里的房子不知道算不算超出标准。当然,到时要征收,也会是一城一策吧。” 老杨补充说,“拆迁户肯定是房子最多的,但总不能跟拆迁户征收吧。所以,我们这些普通老百姓,应该是没什么可担心的。”

小贾则是那种大家都很羡慕的拆迁户,在上海徐汇区最繁华的地段旁边拥有三套房产。“我们家拆迁比较早,我上小学的时候,大概是2006年吧。当时拆迁给了三套房,还有一部分补偿款。”

但当被问到这次房地产税试点政策对他有无影响时,小贾自嘲自己是上海的“穷人”,根本达不到征税的标准。

“说是三套,但其实我们家情况比较特殊,记在家庭户口本上的房产还不到两套,虽然单价很高,但面积都不大,人均还不到上海现在试行的房产税60平米的起征点。有没有新的房地产税政策,其实对我本身没多大影响,对新政策也没啥实感。”

一个特殊情况是,小贾在今年五一期间刚刚结婚。“户口分了之后,现在我名下房产其实只有一套,40多平,很小,即使加上我媳妇名下的房产,也不到上海的人均起征点。除非这次房地产税降低人均征收面积和单价,但按现在徐汇区的价格,再降可能大家都要交税,我觉得不可能(降低)了,所以我其实不怎么担心。”

坐标:上海

受访人物:图图,券商分析师

“怕房地产税比之前更严”

图图,39岁,目前是一家头部券商的分析师,年薪可观,早早便在上海全款买了房。“我老家是深圳,2006年毕业后就来上海工作了。刚开始那两三年租房,经常换来换去,过得比较辛苦,后来实在受不了,而且那个时候上海的房价也没有现在那么高,所以就攒了三四年钱,加上爸妈接济的,就在宝山全款买了自己的房子。”

“按我第一套房的价格和面积来算,房产税只有0.4%,很低,交不了多少钱。不过,7月份的时候,我看市场情况不是太好,就想做个抄底投资,但没想到刚买了房子就遇到了房地产税试点政策下来。”图图直言,自己有点“衰”,也有点怕房地产税比之前更严格。

“现在虽然不知道上海会不会被纳入试点城市,试点细则是什么,但保险起见,我已经在考虑卖房了,打算把老的那套卖掉,换成现金,按我们的分析来看,现在楼市股市都不太好,还是‘现金为王’呀。”图图感叹道。

不过他又表示理解房地产税选择在这样一个时间点推出。根据他的研究结论,地方财政过去依靠土地财政的模式必然会迎来变革,填补过去依靠卖地收入的部分现在来看只有房地产税了。

从房地产税实行了229年的美国经验看,芝加哥大学哈里斯公共政策学院的研究报告显示,2021年,房产税已经成为美国地方政府最重要的收入来源。美国各市、县、学区和特区每年征收大约5000亿美元的房地产税,约占地方税收的70%。

而国内正好颠倒过来。根据《中国税务年鉴》以及财政部数据,2019年房地产行业税收为2.62万亿元,占全国税收的16.6%,占全国财政收入的13.8%;土地出让收入为7.25万亿元,占政府性基金预算收入的85.8%。

“房地产税替代卖地收入,大势所趋吧。”他说。

不过,提及卖房一事,图图显得有些无奈。“这两天正好周末,一口气跑了好几家中介,但不少中介直接和我说,现在二手房不好卖,降价预期太强了,而且贷款不好贷,建议我把预期价调低。

坐标:上海

受访人物:邱光,top30房企员工

“焦虑应该也是短暂的”

邱光是某知名房企的员工,入行已经小二十年了,时常调侃自己是中国房地产行业的见证者,自诩是虹桥最有权评价房子的人。

“房产税,上海本来就有,试行好多年了,而且按照政策,也交不了多少。我觉得,之后即使上海被列为了房地产税试点城市,也不会比现在更严格了,毕竟房子首先还是要住得起。反正,目前对我是没太大影响。”

“其实,现在真正的问题不是房地产税,房地产税即使出来,也是对富人征得更多,但他们估计也不怎么在乎这几千块钱。真正的问题是,银行房贷卡得紧,放的也少了。我之前想要换一套大点的,等银行放贷等了大概四个月,很慢也很难。”

真正让邱光担心的是近期针对房地产行业的政策密集发布,“感觉没有一个好消息。”网上流传的某房企员工发的一条微博《老板压上了家产,而我想哭泣》,称公司遇到了资金流紧张、三季度净利润下滑等困难,预售资金监管趋严,压缩了地产公司的资金腾挪空间;监管部门为了抑制炒房,“银行也不再放按揭款,迫使我们要压降规模,不然面临的是严厉的问责”。

邱光说,虽然目前他所在的公司没有太大问题,但“唇亡齿寒”,也会受整个行业气氛影响,也会产生“莫名就被失业的感觉”。

“焦虑应该也是短暂的” ,他说,“市场有冷就有暖,最近在交易环节,按揭贷款也有松动的迹象。虽然变化不多,但总体是向好的。”

据贝壳研究院监测的数据显示,10月90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点,这是今年以来房贷利率首次出现环比回调。90城中,有20城房贷利率出现下调,其中,14城首套利率下降,14城二套房贷利率下降,重合的9城首、二套均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市,无锡、湖州等长三角城市。

“调控开始转向稳定的一面,中央反复强调,调控的目的是防风险、保稳定。对即将到来的房地产税,也是起到这个作用。作为一名普普通通的从业者,我们也是一面见证,一面参与吧。”对未来,邱光保持了理性。

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标签: 海徐汇区 共同富裕 住房 【责编】 宋家龙(po310)
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