https://s0.ifengimg.com/2018/02/01/fangchan_d0c0fd07.png
楼市最大的幻想:你想去抄底,结果被抄家 - 凤凰网房产北京
-来自凤凰新闻客户端
https://ihouse.ifeng.com/news/2021_11_02-54829573_0.shtml

楼市最大的幻想:你想去抄底,结果被抄家

米宅
2021-11-02 09:09

今天,有几个大事要解释清楚。

比如房地产税,大家都觉得是世界末日了,纷纷拿着一句老掉牙的话去揶揄国家,什么“时代的一粒灰,落到个人头上就是一座山”,一堆的跳大神出来,又是拐点论,又是深远影响,每个人都捶胸顿足,十分壮观。

没必要。

房地产税的一粒灰,落到普通人的头上就是……一粒灰。

1

第一件事,就是房地产税。

我觉得大家还是太懒了,不是说大家不会上网算算,而是都不会拿笔计算计算。

现在大家跟我做:

第一步:拿出纸。

第二步:拿出笔。

第三步:看我干什么,计算啊。

不管是房产税,还是房地产税,本质上就是税收,就是一种计算方式,只要你明白了这个,你就不要看什么非常艰深的文章,就拿纸币计算一下就行了。

你一算,就明白了。

不要纠结于房地产税在哪些城市试点、怎么征,这个太复杂,你就想一点,房地产税最大的原则一定是: 房子多的多交税,房子少的少交税,没房子的不交税。

对于房地产税,大家肯定是太悲观了。千万不要看字面意思,觉得多收税就是有害,不收税、少收税就是好事,完全不对。

要知道,古代的轻徭薄赋都是二十税一甚至三十税一,这个税已经非常低了,但是这种低税种越往后,对于封建王朝的底层人民越是一种灾难。

为什么?

1、种地不挣钱。

2、越是稳定,越是繁荣,生活成本越高。

3、越来越多的农民不想种地。

4、荒地越来越多,地主开始土地兼并。

这就是最简单的土地兼并的流程。

所以,现在你还觉得多收税是坏事?不收税是好事吗?

没那么简单。

1、2005年的营业税,市场也很恐慌,到处都是崩盘论,其实长远来看,短期下滑了,但是长期还是上涨。

2、韩国的房地产税也很高,应该是6%,咱们才多少,也就是1.5%左右,但是首尔房价还是涨,上海房价还在涨。

3、楼市为什么这么差?不是因为房地产税, 最核心的因素是房地产的繁荣周期已经结束了 ,你看吧,这几年互联网在横盘,也是同样的结局,增量市场彻底结束了,接下来都是存量市场的内卷。

2

万科带了一个好头。

其实看万科,完全可以看到我们自己。

2018年不是一个非常重要的点,但是万科在这一年做出了一个非常重要的决定,那就是活下去,那个时候不管是很多开发商还是购房者,心里念念的就是嘲笑。

但是直到2020年高层真正开始三道红线的时候,所有开发商才真正心凉了,但是在这个点,大家才真正意识到,原来万科已经提前2年开始布局了,开始提前2年开始去杠杆。

尤其是对于很多购房者,大部分城市的资产是要迅速抛售的,或者说迅速逃顶变现的,但是大家也没有,所以大家现在去看的话,杠杆率是最高的?你买的高位站岗?二手房在不断下降甚至卖不出去?

现在的万科,已经把常识你摆在你的面前了:

尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会。

尤其是最近几年的变化,再看看这十六字——尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会,我相信大家更有感慨。

对于开发商,

对购房者,

对于地方政府,

对于银行。

很多人都在吐槽万科,就是太稳了,稳如老狗,但是回头看看,万科的路子才是适合大部分人、大部分企业的路子,别看苟着,但是能活下去啊。

你可以吐槽,但是笑到最后才是赢家。

太刚易折。

恒大、泰禾、花样年、新力,包括逃出生天的万达,已经用企业的生命完全诠释了,这些最朴素但是最致命的道理。

你都懂,但是能做到只有万科、中海。华润寥寥。

3

复盘一下最近半年的一些大事:

今年6月开始,高层没少发推翻三座大山。

随后又在讨论做空民营的教育医疗和某大。

从7月开始,断断续续的疫情又持续了小半年。

包括打压新黄赌毒、互联网反垄断、地产改革。

以及最近一直热议的房地产税,都是这个意思。

7月份,国内的经济数据全面回落。

……

说明什么?

说明这种从上而下的改革太难了,一是本身纵深性极强,不是一时半会就能弄好,二是改革中经常有一些变量出来,不得不腾出手来解决这些问题。

再看如今,不管是新的三座大山,还是老的三座大山,面对这些史无前例的难题,而且是一起动手,这种超乎历史的改革力度,时间紧、任务重、难度大,中间还时不时冒出一些变量出来。

比如这几个月或者未来,最大的变量,就是输入的疫情。

还有就是消费、投资、出口数据都不行,菜价、油价、电费都在不断上涨,再加上最近持续不断的疫情反复,对于整个经济的冲击还是非常大的, 大部分的企业和个人,对于打出去的资金都要慎之又慎。

谨慎一点,安全一点。

包括在一直强调共同富裕的背景下,针对房子、孩子、车子、票子、互联网都全部开始调整,制造业、新基建、新能源都在发力,也都刚刚起步,风险还比较大,还没有出现一些大的成果。

所以,短期内,大家不要太乐观。

4

最近出现的房地产行情,也不乐观。

全国各地的二手房行情都不乐观,为什么说二手房不乐观,因为二手房才是市场真正托底的,新房不是。

很多大城市的二手房市场都在受到重创。

比如深圳,过去大半年,深圳二手房的成交量已经从最高峰跌去了8成,连续几个月的成交量下跌,非常惨。这就是二手房指导价的效应正在扩大化,急着出手的业主越来越多,很多学区房都开始几百万的降价。

这是深圳:

这是合肥:

这是广州:

不想降价的业主,在利空情绪酝酿下房子很难卖。我看网上很多人都在说,有些业主拉了一个500人的中介群,天天发红包激励,但是就是不好卖。

上海二手房很多回调了5%-10%。

合肥二手房很多回调了10%。

西安二手房也越来越不好卖。

天津、郑州、济南,更不好过。

不过大家不用过度担心,在这一次的房地产大调控中,其实本质上并不是房企,而是做短期的调整,这才是最关键的。

大家不用阴谋论,不用过度担心。

包括最近很多会议,要么是强调扩大中等收入群体比重,增加低收入群体收入,合理调节高收入,取缔非法收入,要么是释放一些楼市的利好,利率、贷款等各方面会稍微宽松点。

尤其是共同富裕这条主线。

这就意味着,不管是楼市还是普通人,楼市的核心目标一定是平稳不过度,平稳发展会常态化,但是不再是之前土地财政、金融操控下的大涨大跌,而是平稳。

毕竟房子还是大事,还是普通家庭最重要的资产。

5

1、 用常识说话,而不是情绪说话。 市场情绪会在某一些时刻被过分的放大,就像是政策前面有一个人拿着大喇叭一样,所有的声音都是高八度的淹没你。

2、必须干,必须深入,因为空想做不成任何事情。只有相信,只有看见,突围之路,都是正向乐观者闯出来的。

3、 人口红利、经济红利、楼市红利已一去不复返,但结构性红利永远都在,比如优质的城市、优质的资产,还可以,还不错。

4、顺者昌,逆者麻烦。尤其是大家的持续有效增长和可支配收入之间的正向循环,只不过 房地产踩刹车去金融化是必然的。

5、不乐观、断舍离、不着急。二手房一定要尽快抛,不要想着随时抄底,安全第一,安全第一,切记。

那,怎么办?

最近,我去了3个城市,石家庄、青岛、合肥,分为市场很差、市场适中、市场很好的三个典型,基本面不一样,购买力不一样,市场情绪也不一样,包括整个楼市的大面、调控逻辑都完全不一。

包括这一波,不仅仅是去杠杆、去泡沫、去金融这么简答,更是增加了写新的元素:

夯税基、去变量、扩中产。

点击查看完整内容
标签: 公司 市场 项目 【责编】 宋家龙(po310)
免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网房产无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性,本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,请读者自行核实相关内容。
推荐阅读