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炒房不如炒股,交了229年房产税的美国人:“我总在付钱” - 凤凰网房产北京
作者:马欢在美国,即便还清了房贷也不能完全安心地居住。80岁的老太太苏珊20世纪60年代在纽约花了15000美元(约合人民币9.6万元)购置了一套房产,目前这套房子已经涨到20多万美元(约合人民币128万元)了 -来自凤凰新闻客户端
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炒房不如炒股,交了229年房产税的美国人:“我总在付钱”

时代周报
2021-11-02 07:07

作者:马欢

在美国,即便还清了房贷也不能完全安心地居住。

80岁的老太太苏珊20世纪60年代在纽约花了15000美元(约合人民币9.6万元)购置了一套房产,目前这套房子已经涨到20多万美元(约合人民币128万元)了。虽然苏珊早就还清了房贷,但她在这房子里住得很不踏实,因为每年都有高额的房产税在等着她缴纳。

在纽约,虽然65岁以上的老人有房产税优惠政策,但是苏珊每年要缴纳的税款仍然高达1000美元(约合人民币6404元)左右。由于房产税占据了她收入的15%以上,80岁高龄的苏珊不得不在自家附近打工来补贴这笔费用。为了省钱,冬天她甚至不敢开足暖气。

“等我无力工作了,我就准备卖掉这套房子,离开纽约。”苏珊说。

来自《今日美国》的数据显示,纽约州的房地产税率在全美50个州中排名第14,为1.4%,但因为该州房价总体偏高,每年人均缴纳房产税为2902美元(约合人民币1.9万元),是全美第四高。

在美国,对于很多普通人来说,拥有一套房产不一定是财富的象征,甚至可能是负担的开始。除了高额的人工维修费等杂费,房主每年都要为它缴纳一定比例的房产税。据《纽约时报》报道,在某些地区,对于一个美国普通中产家庭而言,房产税甚至可以占到他们支出的20%。

芝加哥大学哈里斯公共政策学院的研究报告显示,2021年,房产税已成美国地方政府最重要的收入来源。美国各市、县、学区和特区每年征收大约5000亿美元(约合人民币3.2万亿元)的房产税,约占地方税收的70%。

不仅如此,疫情之下,由于地方财政吃紧,美国各地也纷纷加征房产税。数据显示,2020年全美房产税2020年平均大涨5%,增幅为4年来的最高。

美式房产税

美国的房产税自1792年起征,至今已经有229年的历史,形成了较为完善的税收政策体系。

在美国,不管你房子面积多大、居住人员多少、有几处房子,只要有房产,就必须按一定税率纳税房产税。

而税率则由各州政府自行制定,通常在1%到3%之间不等,制定的标准一般跟地方预算需求有关。来自《今日美国》的数据显示,全美50个州中,目前最低的是夏威夷州,只有0.3%;最高的是新泽西州,为2.21%。这意味着一套价值100万美元的房子(约合人民币640万元),在夏威夷每年只要缴纳房产税3000美元(约合人民币1.92万元),在新泽西州却要缴纳22100美元(约合人民币14万元)。

美国新泽西州(图源:getty images)

房地产税的高低还与房子的价值有关。一般来说,各地方政府会对房产进行估价,然后根据估价以及房产税率来决定房产税额。在税率相同的情况下,住房的价值越高,需要缴纳的房产税越高。

比如住在洛杉矶市的一位女士,购买了一套价格为64万美元(约合人民币410万元)的房子,当地房产税税率为1.25%,所以房产税约为8000美元(约合人民币5.12万元),后来房价涨到了到72万美元,在税率不变的情况下,房产税就提高到9000美元(约合人民币5.8万元)。

美国的房产税并不是在购房时一次性收取,而是每年征收,且征收标准也并不是全国统一的。比如,新泽西州每年要征收4次房产税,加州一年2次,而费城一年只收1次。

当然,羊毛出在羊身上,居民缴纳的房产税,也会用于当地所居住区域的公共教育及公共服务的支出。因此,要想拥有好的城市建设、优秀的教育资源、警察和医疗资源,就要选择好的社区,并缴纳比其他地区更高的房产税。

如果欠税漏税,美国政府往往会留给纳税人一段时间的宽限期,如果在这段时间内仍未补缴,超过了所给期限,政府则会强制采用房地产税卖屋的办法处理,收缴房屋并启动拍卖程序。不仅如此,房主的信用记录还会大打折扣,以后很难再获得贷款买车买房。

《福布斯》杂志曾报道过一个极端的例子,83岁的退休工程师尤利花了6万美元(约合人民币38万元)购买了奥克兰县南菲尔德一栋面积140平方米的房子,计划将其出租,用租金来资助退休后的生活。

然而,他在缴房地产税时因为计算错误,漏缴了一笔8.41美元(约合人民币54元)的利息,结果奥克兰县当局没收了这栋房子,并以2.45万美元(约合人民币16万元)的价格将其拍卖。根据房地产网站zillow的数据,这栋房子现在价值近13万美元(约合人民币83万元),比尤利购买时翻了一倍以上。

缴税的烦恼

由于各州标准不一,来自高房产税地区的居民抱怨更多。比如在伊利诺伊州,其平均房产税率全美第二高,达到2.05%。

该州一名小企业主鲍勃在收到自己高涨的房产税单后,创作了一首歌曲“再见,伊利诺伊”放在网上。在这首歌中,鲍勃拿着吉他自弹自唱道:“他们这也收税,那也收税,完全不留余地。我很想待下来,但不能总在付钱、在付钱……”

“我们已经尽一切可能来开源节流了。”另一对同样来自伊利诺伊州的夫妇透露,由于当地偏高的房产税,他们放弃了好几年的休假,只敢买相对便宜的日系车。但是即便如此,对于自己房子的未来,仍然心里没底。

为此,不少伊利诺伊州的居民选择搬到了附近的印第安纳州,因其房地产税率较低,全美排名第29位,仅为0.87%。

房地产税不仅牵动着普通美国人的心,也让美国富人烦恼。

位于纽约市郊的斯卡斯岱尔(scarsdale)号称“美国最富裕小镇”,这里拥有全美最顶级的学区,以其一流的学校及豪宅设施而闻名。然而,这些有钱人也开始为飙升的房产税大呼不公。

据《纽约时报》报道,当地政府在对房产重新估值后,许多居民发现,他们要缴纳的房产税突然大涨。

理财经理沃克斯家住斯卡斯岱尔的豪宅,经过评估后,他的房屋价值从530万美元(约合人民币3400万元)增至750万美元(约合人民币4800万元),房产税也由每年12万美元(约合人民币77万元)增至18万美元(约合人民币115万元)。

沃克斯决定与其他有着同样想法的业主一起,在纽约州法庭提诉,控诉当局为给当地市政府赚钱而提高他们的房产税。

对此,当地政府官员呼吁居民以积极心态面对房产税的涨价,因为“这意味著你的房子真的很值钱”。

“减去种种成本,在美国投资房产要在短期内赢利不容易,”纽约房地产经纪人杰西说,“也有不少美国人买房投资,但大多做长线出租,而且要考虑租金至少足以支付各种税费、保险费物业费等”。在他看来,投资美国房地产远没有投资股票、基金、债券更有吸引力。

疫情让房产税大涨

疫情之下,美国各州由于财政进一步吃紧,不得不通过加征房产税的方式弥补预算开支。

在田纳西州,纳什维尔市议会便通过决议,让房产税一口气调高34%。该市市长库柏指出,增税是“痛苦但必要”的手段。

得克萨斯州达拉斯部分市议员提议,希望调高房产税约8%,以填补市府预算漏洞,但最终投票表决未通过。

芝加哥市市长莱富特也表示,新冠肺炎疫情对芝加哥市财政造成严重影响,如果财政影响突破了市政府的底线,导致当局不得不在裁减市政府雇员和上涨房产税之间作出选择的话,那么她倾向于上涨房产税。

据彭博社2021年报道,全美房产税2020年平均大涨约5%,增幅创4年来的最高。

房地产信息公司attom data solutions对美国8700万间住宅的分析显示,单户住宅在疫情后的平均房产税额为3719美元(约合人民币2.38万元),较2019年上涨4.4%。

虽然这些地方房产税迅速提高,但是全美房产税最高的州排名基本没什么变化。新泽西仍然是房产税最高的州,有效税率平均2.2%,接着是伊利诺伊州和得克萨斯州,这两个州也都超2%。全美房产税税率最低的州则包括夏威夷和阿拉巴马州,均低于0.5%。

而以新泽西州与阿拉巴马州为例,两地的单户住宅平均房地产税相差超过10倍。作为全美平均房产税税率最高的新泽西州,其单户住宅平均房产税为9196美元(约合人民币5.9万元),这一数据在阿拉巴马州为841美元(约合人民币5382元)。

上述报告所研究的城市中,超过半数的城市显示,房产税的增幅高于全国平均水准。涨幅最快的包括盐湖城上涨11.4%;旧金山上涨11.1%;圣何塞上涨10.8%;西雅图上涨10.3%;亚特兰大上涨10.2%。

attom表示,2020年,美国各地的房主遭遇了过去四年来最大的平均房产税上调,这也说明美国购房者未来将面临不少压力,以承担不断上涨的公共服务成本。

但这阻止不了房地产市场的火热。最新的数据显示,美国房价正在以有记录以来的最快速度上涨,增速维持在纪录高位。在线房地产交易平台zillow预测,未来12个月,美国房价将上涨11.7%。


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标签: 楼市 市场 住房 【责编】 宋家龙(po310)
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