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几乎所有的沿海城市,都无法逃脱的楼市魔咒 - 凤凰网房产北京
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几乎所有的沿海城市,都无法逃脱的楼市魔咒

米宅
2021-11-01 08:35

1

如果你对青岛很熟悉,请回答下面这个问题。

a海岸线,从青岛火车站站向东延伸到崂山脚下,就是青岛的前海东岸;

b海岸线,从青岛火车站向北延延伸到红岛,就是胶州湾的东岸;

c海岸线,从第一隧道黄岛出口向北延伸到红岛,就是胶州湾西岸;

d海岸线,从第一隧道黄岛出口向西延伸到胶南,就是前海的西岸。

问:青岛这四条海岸线,哪一条海岸线楼市平均房价最高?

答案很明显:a>b>d>c。

原因很简单——发展程度,配套完善程度和居民密度。

a海岸线 ——发展时间最长,各方面配套最好,青岛几乎所有旅游、行政、人文资源都集中于此。

b海岸线 ——发展时间也很长,现在各种配套都很成熟,人流、车流密度也很大。

c海岸线 ——整个四条海岸线中最不成熟,配套极少,山地较多,很少有市民居住。

d海岸线 ——发展时间较短,配套正在完善中,居民密度不平衡,东部密度较高,唐岛湾之西人口密度很低。

当然,放在现在这个时点,2021年,这个答案是正确的。

然而,当你把时间线拉的足够长,比如2050年,整个青岛城市化基本完成,你会发现这个答案很可能会变成a>d>b>c或者a>d>b=c。

换句话来说,西海岸前海西岸的价值会超过现在青岛主城市北区,李沧区胶州湾的海岸线价值。

2

为什么?

因为虽然都是海岸线,都有着开阔的视野和壮阔的海景,甚至在胶州湾的东岸还可以看到无比壮观的胶州湾大桥。

图:在驶向青岛站的高铁上,西望胶州湾海景和胶州湾大桥

但是,但是,但是。

在这里,海岸线有一个无法回避的致命缺陷。

从功能定位来看,胶州湾东岸的青岛海岸线是一条青岛工业海岸线。

当你用高德地图来观察这条海岸的时候,似乎和青岛前海一线差别不大。

然而,当你用google地图放大来观察,实际上这条海岸线遍布了各种工厂和码头。

比如,这是青岛大港的码头,人工填海的平直海岸线布满了各种大车和仓库。

向北就是各种工贸公司,物流公司的办公和厂房以及仓库。

听朋友说,原来这条线上工厂仓库更多,现在已经拆了好大一批,换成了住宅和绿地。

再往北,就是现在青岛客流量最大的青岛北站。铁道纵横,高压,低压线路密布。

图:实拍胶州湾东岸的工厂

图:胶州湾东岸的铁路旁的民居

对比市南区前海的海岸线,栈桥、公园、学校、教堂,红顶黄墙的民居。

和市北、李沧胶州湾东岸的海岸线,简直就是两个青岛。

图:站在信号山上望着市南区前海的海岸线

3

实际上,胶州湾东岸的海岸线还好,毕竟没有什么大的危险。

但是,在胶州湾西岸,除了比主城还密的各种港口。还星罗棋布分布着各种炼油厂还储油罐。

图:近望各种炼油厂和储油罐,来源于网络

实际上,这些炼油厂和储油罐,从某种意义来说就是一个不定时的炸弹。

2013年11月22日凌晨3点,位于山东省青岛市黄岛区秦皇岛路与斋堂岛路交汇处,中石化输油储运公司潍坊分公司输油管线破裂。

处置过程中,当日上午10点30分许,黄岛区沿海河路和斋堂岛路交汇处发生爆燃。

事故共造成62人死亡、136人受伤,直接经济损失7.5亿元。

而更加难以估量的是,爆炸让大量原油流入胶州湾造成大规模环境污染。

该事件后被认定为特别重大责任生产事故,史称11·22青岛输油管道爆炸事件。

实际上,这只是最大的一起事故,听青岛的朋友说几乎每隔一段时间这些石化工厂和仓库都有事故发生,造成一定的污染。

不仅,青岛如此,实际上沿海城市石化事故发生,造成污染屡见不鲜。

7·16辽宁大连输油管道爆炸事故;

9·7山东东营胜利油田事故;

广西北海“11·2”事故致7死2伤!

......

4

这你就明白了,在青岛为什么同样开发商,同样的品质,同样是海景房,处于不同的海域。

为什么差价达数倍。

为什么市南区房,哪怕是老破小,起步价都是3万到4万,能看到海的起步就得5万。

因为,市南的前海海岸线是一条文旅、居住型海岸线。

市北和李沧,处于海岸线上的次新,电梯房,也很难超过3万。

因为,胶州湾东岸是一条工业为主的海岸线。

为什么,老黄岛的维多利亚湾,距离市区那么近,位置那么好,五年前我来的时候卖的是一万多一点,2021年我再去还是一万多一点,因为它被一群工厂和储油罐包围了。

图:青岛维多利亚湾旁的石化工厂

图:站在维多利亚湾的高层直望青岛主城

为什么,市南区的的深蓝中心,五年前我来的时候卖的是7万到8万,2021年二手房能买到14万到15万,因为它周边就是五四广场,就是奥帆中心,就是八大关景区。

所以,不要以为是个海岸线就有价值。

所以,不要以为是个海景房就有溢价。

如果,你的房子是一个工业海岸线之上,工业海岸线会让你的房子价值立刻打七折。

如果,这条工业海岸线不幸还有一些石化企业和石化厂。

对不起,这些要素会让你的房子立刻打五折,甚至更低。

这不但是青岛的一条规律,更是所有中国沿海城市的一条铁律。

2017年在大连,我预感到房价要大涨,写了。

但是我从不推荐经开区和东港附近,因为那里有大量石化企业和仓库。

并且发生过爆炸案

在威海,我为什么从不推荐摩天岭附近房子,因为那里也有石化和仓库。

在宁波,我为什么从不推荐镇海镇附近房子,因为那里也有石化企业和仓库。

再比如,别人问我上海的推荐,金山区也从来不在推荐名单。

等等。

5

自2014年国家提出建设七大沿海石化基地以来,东部沿海地区掀起了新一轮大炼化项目集中抢滩布局上马的热潮,“临海必化”势头迅速蔓延。

截至目前,全国大陆沿海45座地级城市中,已有70%以上的城市将石化产业确立为主导产业或者重要支柱产业。

在这其中,既有大连、东营、舟山、宁波、泉州、茂名等名副其实的“石化城”,

也有连云港、漳州、揭阳、湛江、北海、钦州等准“石化城”,呈争先恐后地竞争性布局之势。

尤其是已经形成了中国七大世界级石化产业基地。

包括:

大连长兴岛、河北曹妃甸、江苏连云港、浙江宁波、上海漕泾、广东惠州和福建漳州古雷。

请以上七个地方的朋友买房,尤其是是买海景房,海岸线房产,尤其注意。

最后,请记住作者的两句忠告:

沿海城市有工业,当然是好事,因为工业可能迅速的带动当地经济和发展,大量就业。

尤其是石化,因为建厂的投资和产出的丰厚利润,会让当地财政日进斗金。

但是,然而,如果。

你的房子建在一条工业海岸线之上,工业海岸线会让你的房子价值立刻打七折。

如果这条海岸线是工业海岸线的升级版——石化工业海岸线,会让你的房价。

立刻打五折,甚至更低。

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标签: 市场 房价 楼市 【责编】 宋家龙(po310)
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