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北京首批集中供地公布:以后热门地段,就没有商品房了? - 凤凰网房产北京
和土拍名单一同放出的,还有北京市最新的“一地一策”政策,根据每个地块的不同特点制定不同策略,全方位、个性化地严控“地王”出现,以“房地联动”的形式,从房地产链条的起始端——地价,来稳定房价 -来自凤凰新闻客户端
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北京首批集中供地公布:以后热门地段,就没有商品房了?

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2021-05-07 14:27

和土拍名单一同放出的,还有北京市最新的“一地一策”政策,根据每个地块的不同特点制定不同策略,全方位、个性化地严控“地王”出现,以“房地联动”的形式,从房地产链条的起始端——地价,来稳定房价。

这次土拍的信息量很大,洋房姐姐挑几个个人比较在意的说一说。

·海淀树村终于定了!

此次的土拍名单中,海淀树村最亮眼的2块,今年1月这2块地本来要同朝阳金盏一起,以“新三竞”的方式放出,结果临近拍卖又被紧急取消。

其中海淀树村的两块地已经被下架4次了,这两块地和洋房姐姐拍过的西山龙胤,属于大热板块西北旺不同方向的辐射区。

这个板块高新企业扎推,未来政策配套规划清晰,是目前北京最有活力和前景的地区之一,也就成了开发商的兵家必争之地。

作为开发商眼中的香饽饽,树村自然就成了政府眼中的“问题少年”,4番考量都没能下定决心放出,这次“集中供地”的首批就推出如此重磅地块,可见政策布局已经十分完善。

·改版“新三竞”

类似树村的“地王隐患”地块,首批供地中共有6宗,将全部采取竞报政府持有产权比例的方式拍卖。

洋房姐姐之前就写过这种“新三竞”的竞价方式,这里再带大家复习一遍。

“新三竞”土地上建造的商品房,是一种新型的“共产商品房”,产权由政府和购房者共同持有。买房时购房者只需要支付个人比例的房款,房屋五年内不得出售,五年后可以上市交易。

这种房产对应的土拍方式是,当竞价达到政府设定的上限,开发商就不许再出更高的价格,转而进入第二阶段——竞政府持有比例。

每个地块会有一个起始比例,比如树村的两块地起始政府产权比例是5%,朝阳金盏地块起始政府产权比例是0.3%,竞价阶梯是0.3%。

如果达到上限,就要进入第三阶段,比拼各自的建设方案,提出最优方案的开发商胜出。

在原先的“新三竞”方案中,5年后房产售出,政府只按照原值收回政府所占比例的房款。当时房产群里就说,这就相当于政府给了一部分无息贷款,让购房者白白享受政府产权部分的增值。

新方案对这一条进行了修改,房产售出时政府按市场价收回政府所占产权比例的房款。

这一条让洋房姐姐想到几年前经适房持有5年的转让政策,规定补缴的综合地价款和房产增值收益相比,几乎可以忽略不计,本意是优惠刚需的政策,让投机者发现了巨大的套利空间。

有了此前的教训,改版后的“新三竞”,更加让投机者无利可图。

“新三竞”的竞拍方式还放出了一个信号,以后最热门、最优质的地段,很可能将不会再有纯粹的商品房,想在热门板块买房子,就要和政府共有产权,并至少持有五年。

对于刚需来说并不要紧,套利空间却被基本卡死。

·政府让利了

拿地成本是房产开发成本的大头,一直以来民间都有地价拉高房价的说法。

根据京房字的报道,新方案中政府设定地价上限更加谨慎,大幅降低了溢价率,稳定低价的同时,也给了开发商更大改善产品质量的余地。

除了降低土拍溢价率,新政还给每个地块设定了房价指导意见,未来开发商的销售价格均不能高于指导价。

有人说这不就是限竞房么?以往的限竞房,房价是根据周边新房和二手房价格测算的,实际定价都低于周边房价,开发商的利润被高地价和低房价压缩,只能牺牲房屋品质。

新政中的指导价格,是按照周边近三年新房价格水平设定的,比此前限竞房的房价标准高,地价降低、售价提高,将房产建设方案纳入拿地竞拍环节,可以预见,未来北京的住宅质量会进一步提高。

·政府手中的牌

此次公布的是首批土拍名单,大众的注意力也就被土地相关政策吸引,其实政府的“调控工具包”中,还有针对房地产开发各个环节的灵活政策。

在建设端,有合理配置户型结构(套内70/90)政策;在销售端,有优先摇号政策。

合理户型结构在本次土拍地块中已经运用,未来住房建成后,如果认购人数超过一定水平,北京也会和杭州、上海等地一样,优先向无房家庭、人才等特定群体销售。

北京这套组合拳下来,每个地块都被安排的明明白白,力度满分。

虽然可以想见逐利者依旧会从其中抠出漏洞,但现阶段北京这套全链条调控房地产的政策,无疑是全国力度最大、布局最全面的了。

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标签: 比例 地块 开发商 【责编】 宋家龙(po310)
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