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过年去看房的时候,有什么需要特别注意的 - 凤凰网房产北京
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过年去看房的时候,有什么需要特别注意的

127 真叫卢俊的地产观
2021-02-13 10:21

春节马上要来临了,不少小伙伴都没有回家的打算,很多人计划趁着这个不能回家的春节,在上海看一看房子。

我们此前也特别为大家准备了新年看房计划:预告:春节7天看房计划。

除此之外,我们也为大家准备了干货满满的看房指南。

所以今天我们就来聊一聊,新年看房的时候,究竟需要注意些什么?

对于首次看房的人而言,去售楼处大家都会自然而然地关注沙盘图,样板间,售楼处的陈设。

但有些重要却很少有人关注的细节,其实藏着不少有用的信息。

样板间的楼层

大家第一次被销售带去样板间,很容易只关注样板间,而忽视样板间的楼层。

尤其对于做在工地现场,一比一打造的样板间来说,楼层的信息暗含着这个楼栋的采光。

我经常见很多在2楼,或者3楼的样板间,这样的楼层,恰恰是楼栋采光的试金石,走到样板间里,关上灯,感受一下房间里的自然光。

如果在早上或者傍晚,光线相对弱的时间段,都能在客厅和主卧感受到充裕的光线和日照,那么恭喜你,这栋楼的采光是不错的。

可以跟销售询问一下,这栋楼在沙盘图上的位置,问清楚这栋楼与前面楼栋的楼间距是多少,以后自己在买房子的时候会有一个参考。

但有一点大家也要注意。

如果样板间前面的楼栋没有盖好,那么就说明,样板间的采光是具备欺骗性的,不能完全相信,还是要通过栋距和层高,去推测样板间的采光如何。

样板间之间的动线

我刚入行的时候,往往只能注意到样板间华丽的精装和摆设,而注意不到很多灰突突的现实,比如不同样板间之间的动线,实际上,往往就是我们最关心的,边套和中间套的关系。

在销售领你到别的样板间的时候,别闲着,仔细观察一下。

观察两个点:

第一,户与户之间有没有干扰

我曾经看过那种中间套和边套紧挨着的户型,这样的房子,看着没什么,但用起来还是会头疼的。

因为在这样的房子里,容易发生两件事:

1、你和邻居下班回家,按了同一层楼梯,谁成想,一同回到了紧挨着的家门,略带尴尬的掏出钥匙,你还会担心,万一旁边这个人是坏人怎么办,冲到我家里怎么办?

2、早晨着急出门,你打开房门,发现对方也正准备出门,他一扭头,顺便把你家的沙发,客厅看了个清楚,连带你5岁的儿子......

所以这一点,一定要关注,不然谁买谁尴尬。

第二,有的楼栋会有长长的走廊

比如说,下面这个户型,中间部分是有一个通风井的,所以中间套的厨房和卫生间都是对着通风井的。

这一点,也是销售不会主动告诉你的隐藏信息。

置业顾问的态度

我们公司数据专家飞哥,有一句名言:买房跟着市场走。

这句话的意思是,大家抢着买的房子,一定不会太差,毕竟,人民群众的眼睛是雪亮的。

但是很多时候,我们在认购之前,是不会知道项目究竟有多受欢迎的,这时候,可以从销售的态度来判断。

我之前踩过一个普陀的项目,叫xxxxxx,我踩盘的当天,销售在沙盘图前给我讲项目,没想到,才介绍到一半,她推脱有事,离开了。

我悄悄观察了一下,原来是她二次到访的准客户来了,所以她直接放弃了我这个第一次到访的客人,这也说明项目的抢手程度是非常高的。

后来,事实也是如此,那个项目的认筹率确实高达250%

除此之外,看销售给你发消息,打电话的次数,也可以反映销售的态度,如果你没有表明太强烈的购买意向,但总是被销售电话骚扰,那可能是这个楼盘没有多少潜在客户。

所以,销售的态度也是楼盘受欢迎程度的晴雨表,大家也不要忽视。

户型图与实际样板间的差异

看样板间的时候,别光顾着看房子有多大,装修品牌是什么,还要在心中默默记一下户型图。

这样走到样板间内部,可以对比一下户型图和样板间的差距。

比如说,一个户型,图上画的是一个北次卧,但是现实情况看到的却是一个设备平台,销售这时会主动介绍说:“这个设备平台,其实也有10个平方,后期可以改成卧室使用”。

这时候就要注意了,设备平台改动,实质上是开发商在偷面积。

也就是说,这部分的面积是不计入产证的,开发商会美其名曰是赠送给你的。

但是,这里面有两点问题:

第一、虽然开发商说是赠送,但其实开发商早就把附赠溢价算在房价里了,所以赠送实际上并不会划算多少。

第二、赠送的的面积在后期使用时,是不受法律保护的,所以如果你后期把房间改成卧室,有被判定违建的风险。

所以,事关重大,大家一定要注意样板间和户型图的差异。

别忽略清水样板间

现在的样板间内有各种障眼法,比如室内做各种反光的镜面材质,扩大空间感,比如为了让空间看起来大一点,室内不做门。

所以,我们很难分辨出房间的真实大小。

但有的开发商会特意再做一个只有交付标准的清水样板间,往往做清水样板间的开发商产品做的也不会太差,毕竟不是谁都有自信,给大家展示真正的交付空间。

我之前去过的清水样板间项目,销售成绩也是不错的,比如说嘉定的金地世家,就是当地当之无愧的红盘。

所以遇到清水样板间,是遇到好产品的一个信号,可以多留意一下。

这里面注意两点:房间的真实空间和真实的交付标准

尽量多拍点照片,也可以和后期真正交房时,做个对照,看看交付的房子有没有打折扣。

所以大家遇到清水样板间,一定不要放过,盘它!

除了产品层面,买房时,一定要看看周边环境,这里面,也有一些细节是大家可以关注的!

板块内的共享单车

踩过这么多板块后,我发现一个道理,有共享单车的板块,总是不会太差。

我去过近郊的很多板块,但真正有共享单车的却不多,比如说九亭板块。

首先,它不仅仅是有共享单车,无论是共享单车的种类和数量都相当多,这侧面说明九亭地铁站整体的人流量是足以支撑共享单车盈利的,也就是板块内有很多外出工作的人员,而不是本地赋闲的人员,这是板块活力的一个体现。

其次,九亭地铁站门口的共享单车,开车率是很高的,意思是扫开就可以骑的自行车的概率是很高的,这说明本地的治安是比较好的,板块人员的素质也不差。

大家去看房,可以关注一下地铁口的共享单车的投放数量,这是判定这个板块人口活力,人口素质,本地治安的一个依据。

周边中介门店的数量

踩了这么多板块后,我有一个观察,按照中介门店数量来看,板块分为三类;

第一,步行范围内有链家的;

第二,步行范围内有其他中介门店的;

第三,步行范围内什么门店也没有的。

第一种呢,往往地段最为优质,第二种,地段不赖,但稍微次一点,第三种,是地段最差的门店。

为什么会出现这种情况呢?

链家作为中介门店的领头羊,它择址的逻辑有两个原则,要么有足够的成交,要么标的物足够大,佣金足够多。

所以,如果你去郊区看到一家链家,那么说明,这里的成交足够活跃,证明这个区域是有足够的人流入,未来不愁没人接盘。

而如果一个板块,链家不愿意去,但很多其他的中介门店存在,比如,我曾经去过金桥板块,它周边就是完全没有链家门店,但其他的门店,遍地开花,而且存活了几十年。

这说明,这个板块常年有稳定的成交,但可能成交不是特别活跃,总价也不是特别高。

这说明,买在这里,未来房子可能没有链家门店在的区域那么好卖,但也能卖出去。

最怕的是,一个区域没有中介门店,那么这个区域,要么是新区,板块内全是新房,二手房市场还没有成熟,要么这个区域就是成交低迷,导致中介门店不愿意来,这种地方就要谨慎买入了。

周边的办公楼和便利店

到小区周边的办公楼走一走,看看周边有没有全家便利店。

如果办公楼周边,有全家便利店,说明这个办公楼的人流量是特别密集的。哪怕是晚上,也有不少办公的人员。

另外也说明,这个商圈比较优质,因为便利店的价格比普通商店的价格更贵,所以便利店的购买力也更高。

所以,如果你看到,你家周边办公楼下面有全家便利店,那么这大概率是一个不错的商圈哦!

最后,再为大家总结一下:

产品层面,关注这几个细节:

1. 看样板间的楼层,楼层反映了样板间的采光;

2. 看样板间和样板间之间的动线,看户与户之间的关系,看中间套的真实处境;

3. 销售的态度与楼盘蓄客程度成反比,态度越好,蓄客越差,态度越差,蓄客越好;

4. 看户型图与实际样板间的差距,注意偷面积部分;

5. 别放过清水样板间,记得拍照。

地段层面,关注这几个细节:

1. 地铁口有没有共享单车,反映板块的人口活力,人口素质和治安水平;

2. 周边有没有链家和其他中介门店,反映二手房成交量活跃度;

3. 小区周边办公楼下有没有全家便利店,也是商圈质量的晴雨表;

希望大家可以在新的一年里,买到好房子!



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标签: 房价 春节 楼盘 【责编】 黄晓琳(po311)
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