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北上深杭!惊动住建部 2021年楼市的危险信号 - 凤凰网房产北京
摘要:大局面想清楚了,会提升不少(欢迎关注杠杆游戏)撰文|杆姐&编辑|雯雯这两天楼市的动态,杠杆地产觉得非常值得写。今天不谈数据,就谈点感受,或许不对,供批评。1、大信号!2021一开年楼市就“严打”。深圳、上海、杭州、广州等少数城市202 -来自凤凰新闻客户端
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北上深杭!惊动住建部 2021年楼市的危险信号

127 杠杆游戏
2021-01-28 08:46

摘要:大局面想清楚了,会提升不少

撰文|杆姐&编辑|雯雯

这两天楼市的动态,杠杆地产觉得非常值得写。今天不谈数据,就谈点感受,或许不对,供批评。

1、大信号!2021一开年楼市就“严打”。深圳、上海、杭州、广州等少数城市2020下半年到现在,行情不错,少部分朋友觉得要翻天了。

但是调控的力度、政策密集度,也让人没有想到。直接摆近期事实吧:

第一件事,连日来,上海、深圳等地楼市调控升级。上海竞拍法拍房,需要“房票”。上海人离婚三年后,才能重新获得“房票”。深圳严查收入证明、个人征信,确保“房票”真实性。

第二件事,近日,住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

第三件事,北京相关领导表示,严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

第四件事,杭州明确本市限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。落户不满5年,只能买1套。

还有之前,部分地方银行暂停房贷,或者房贷事实上涨了。此前杠杆地产写了《贷款暂停!房价涨不动了?大部分人都想错了》(1月25日)。

上述是已经发生的楼市大事情,都是密集发生,可以预料还会有一些动作、事件在春节前可能发生。杠杆地产的判断是如此。

一般情况下,楼市小阳春都是欢迎的,为什么2021年才开始,监管对楼市的态度就如此严厉?

2、2021年楼市不会简单。因为全球的放水,我国货币2020年的事实宽松,楼市调控整体非常严格,所以楼市大周期、大行情没有启动,局部则出现“冒水”。

如上文所述的城市,楼市行情最为典型。

2016年-2020年上海二手房成交套数(万套) 

但是,如上文所述,以及之前杠杆地产写的文章对照看,2021年才不到一个月,上述疯狂全部被监管部门看在眼里,甚至直接实地督察,各种加码政策一个接一个。

这说明4点:

第一,水太多,资金要寻求出路,但楼市管得太严,只有少数城市被资金第一轮青睐。

第二,这更加说明,楼市投资的大周期过去了,超高、普遍回报难了,资金根本不敢哪都去。

第三,深圳、上海、杭州等,包括成都局部的疯狂,如果被“严打”后,游资和各地投资人士不会甘心,一定会掀起少数其他城市的小行情。

第四,领导对2021年楼市不放心,以至于一开年就不允许任何冒头、过分行为。

那么,这意味着2021年可以去投资热点城市吗?

3、政策风险必须注意。这正是本文的重点,宏观上,杠杆地产认为2018年后的楼市投资,最大的风险就是政策。

因为真的非常不友好。

你不知道哪天就出个限售拉长、税费提升的政策,甚至更严、更想不到的。当然,楼市的大招基本就这样了,哪个城市的某个政策如果管用,谁都可能是下一个。

图表来源|国信证券

但这已经足够让你难受。以前也调控,但没有这么长久的,没有这么猛的。

大趋势上说,核心城市的均价总体是涨的,但是这2、3年,甚至3、4年只涨了30%、40%,甚至50%,但是算上各种成本,本质上说,加上杠杆效应,投资回报依旧是很低的。

特别是在深圳、上海这样的城市,有大几百万首付款的朋友,干其他事往往也是棒棒哒的。

何况,说不定你就是那个高位杀入,因为调控加码,不知道哪天才能跑路的人——政策风险烦人啊。

4、楼市投资坚定核心城市、长期主义。毫无疑问,很多朋友依旧是喜欢房子的,杠杆地产也每次都说,多数人不适合股票。

那么面对政策风险,要买房子,应该怎么办?

很多朋友说,要珍惜“房票”,我的看法恰恰不是这样。我觉得有“房票”,资金实力不错,自己也有购房意愿,就应该在调控最高压、行情被认为凉凉的时候出手。

这一点我是深有体会的。

图表来源|光大证券

投资,是要和心理博弈的。

具体的投资标的,坚持好城市、好地段。就算自己高位杀入,暂时跌了也要沉住气,大概率未来保值、增值是可以实现的。

最起码我的看法,大城市搞2个房子,可以的。

对了,多说一句,房地产贷款集中度管理要求,设置了按揭贷款上限,这个政策恐怕也是长期性的了。这听上去好像很吓人,之前杠杆地产分析了,受影响的银行其实并不多,越线的银行有限。

那么,你怕什么,你怕没人给你接盘吗?

5、投资多元化。这一点过去几年,我总是说,这个号虽然是“杠杆地产”,但是总体上我始终认为,楼市投资的大周期过去了。

所以我不反对配置房子,同时我一直说,投资要多元一点,视野开阔一点,投资思路会大不同。很多问题,大局面想清楚了,会提升不少。

图表来源|首创证券

你要问我配置什么?这个真的因人而异,比如稳健,基本跑赢通胀,大额存单、结构性存款、互联网存款。

比如可以承受一定风险,基金产品很多人2020年是赚了非常多的。

比如你基础不错,愿意做一个被动投资的“傻人”,我觉得股票非常适合你。

比如你就喜欢房子,上文也说了,挺好。

每样都整一点,人生圆满。当然最重要的,还是投资自己,不停学习,相机而动。

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专家解读:

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄:近期,上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策,大部分都是针对前期政策“打补丁”,但也指明了2021年的政策风向,传递出房住不炒的政策决心,同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动,楼市调控必然会升级加码。

中原地产首席分析师张大伟:“本轮调控政策是从上而下的调控,对于短期市场有降温的作用,但并未影响这一轮上涨的根本原因,所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出,后续还要针对资金无序进入房地产进行约束,否则调控政策的力度可能会被稀释。

陈霄:认为,整体来看,大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上,短期内交易热度或将有所下滑,但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势,涨幅或将有所放缓。

严跃进:目前政策接连出台,可能会加剧市场恐慌性交易,引发房价炒作和房源炒作,这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧,今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

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标签: 房价 房地产 房贷 【责编】 宋家龙(po310)
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