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当林腾蛟学会自黑 - 凤凰网房产北京
龙虎榜,不是龙湖榜 -来自凤凰新闻客户端
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当林腾蛟学会自黑

十里 凤凰网房产
2018-07-03 17:05

阳光控股的实际控制人林腾蛟,闽侯尚干人。作为刚踏入天命之年的福建人,林腾蛟的普通话已经相当不错,虽然有时“hu”和“fu”不分。

6月29日,阳光控股旗下阳光城(控股)集团内部半年会,一天欣欣向荣的会议快结束时,老板林腾蛟最后上场发言:“会议给我安排了一个小时的时间,其实我只需要3分钟”,于是林腾蛟真的只用了3分钟便结束了自己的发言。

这应该是地产界半年会发言时长最短的老板,阳光城执行董事朱荣斌曾说阳光城是三权分立执行的最彻底的公司,董事会不参与具体的经营业务,闲下来的林腾蛟开始关注一些与业务本身之外的事情。

在这简短的3分钟,林腾蛟主要发表了几个观点:“任何好的环境都有做差的企业,任何差的环境也有崛起的企业”;“今天会议结束大家好好休息,就不要喝酒了,明天还有学习的课程,也不要请别人喝酒,丰富自己比取悦别人更重要”;“经营会我们比业绩,后天运动会,我们高管就要比身体比健康,要排个龙虎榜,不是那个龙湖哈。”

“甩手掌柜”

林腾蛟学会了“自黑”,也从去年开始越来越像“甩手掌柜”,只是偶尔在微信群里冒个头。

早晨5点,阳光控股的管理层微信群一般会收到林腾蛟发的前一天读王阳明的心得体会。由于大家普遍还未起床,这条信息一般会在群里静静呆上一段时间。

林腾蛟爱看王阳明在阳光城内部不是秘密。王阳明以“心学”研究闻名古今,他的“知行合一”经常被误解为就是“理论与实践相结合”。然而,如果仔细读过《传习录》,就会发现,它们两者并不是一回事。王阳明所说的知行合一,就是将知与行合作一处,才知便是行,能行便是真知。

6点之后,阳光城的这个群逐渐活跃起来,汇报工作的汇报工作,分享心得的分享心得。林腾蛟发现,微信群管理也是一个挺好的方式。据一家机构6月30日发布的统计数据显示,他的地产团队在今年上半年实现了678亿元的销售收入,同比2017年上涨71.3%。

更好的数据是,阳光城上半年的存货增值速度和土地获取都表现出不错的能力。

数据的增长侧面反应了阳光城的“三全战略”的效果——全地域发展、全方式拿地、全业态发展。朱荣斌希望通过这种方式在2017年4900多亿土储货值基础上,2018年能够新增2000亿到3000亿元左右的货值 。

彼时朱荣斌曾经估算过货值与销售数据的转化关系:“阳光城现有土地转化成2018年的供货为2300亿元,如果按照去年70%多的销售去化率来测算,今年的销售规模将上一个大台阶。”按照朱荣斌的测算,2018年阳光城能实现1600亿元的销售额,而按照现实阳光城上半年687亿元销售计算,1600亿元尚有难度,1400亿元大概率实现。

阳光城今年上半年的成绩确实离不开朱荣斌与吴建斌的努力,林腾蛟在识人用人方面颇有心得,“双斌”加盟后无论从融资还是拿地拓展方面都展现出各自的实力。

据凤凰网房产了解,林腾蛟用人之术颇得《资治通鉴》真传,他不拘泥于企业单一发展模式,善于引入市场经验和人才;同样任之虽重,信之未笃。

2012年,彼时林腾蛟对风头正劲的龙湖,称赞有加。阳光城第一次腾飞,正是林腾蛟将龙湖大将、运营总经理陈凯,一举挖来,大胆封为总裁。

第二次腾飞,从2014年231亿、2015年310亿到2016年487亿的中高速增长,堪称阳光城的“大丰收阶段”。这一次林腾蛟挖来深圳万科地产营销总经理的张海民替代了陈凯。

张海民此后在土地市场上的大举进击,让阳光城实现了从2014年231亿、2015年310亿到2016年487亿的中高速增长。完成业绩跨越的同时,也让阳光城来到了500亿的关键坐标上。不过,这离林腾蛟的预期还有一定距离。

在上任总裁时,张海民被要求在2020年把销售额做到1000亿,不过彼时的林腾蛟低估了行业的发展速度。而在表现出对“大佬”碧桂园的向往之情后。又有了“双斌”联手进入阳光城。

司马光曾说取人之术,是“苟不得圣人、君子而与之,与其得小人,不若得愚人”。德行是司马光最看重的,而林腾蛟也说过,“让朱荣斌去干坏事,也坏不到哪儿去。”司马光说,“用人如器,各取所长。”而林腾蛟也有一句,人品是最好的风水,也是最硬的关系。

速度的代价

“双斌”改变了阳光城的格局,但是改变当然是有代价的。

凤凰网房产查阅财务信息发现,规模增长背后,阳光城的总负债从2015年末的564.31亿元增至2018年3月底的1967.85亿元,两年多的时间增加了超过1400亿。负债的增幅达到248%,超过同期的总资产增速。

更值得关注的是,阳光城即便剔除预收账款之后的负债率仍然比较高。根据财报数据计算,截至2018年一季度末,阳光城的资产负债率为86.8%,剔除预收账款之后,2018年一季末的负债率也达到约83%。值得注意的是,阳光城资产负债率已连续三年上涨。

这个负债比例究竟高不高,执行副总裁吴建斌心里应该最清楚,针对这个问题,他曾撰文说,不可视而不见,又不可谈虎色变。

吴建斌曾列出了影响负债上线的5大因素,简单来说就是经济发展、行业机会、融资成本、资金回报以及资产质量。

经济发展和行业机会并不是阳光城1家企业所能左右的。因此可以看到吴建斌到阳光城后的财技核心在于围绕融资成本、资金回报以及资产质量上,不断提高阳光城所能承受的负债上线。

但前景并不明朗,今年4月格隆汇“高屋建瓴”房地产高峰论坛上,吴建斌预估在融资收紧的大背景下房企今年的融资成本将上行5%~10%,而载货币化棚改规模的萎缩等一系列不利因素下,前些天已经有一家浙江龙头房企喊出“尽一切可能”加速资金回笼。

因此,降负债可能依然是阳光城今年需要着重考虑的问题,而最直接有效的方法是股权融资扩大净资产部分。但现实是,港股上市公司和a股上市公司在监管上存在很大差异,港股公司可以根据经营情况自行决定是否进行股权融资,然而a股公司的股权融资受到严格监管。

现实的案例,去年阳光城曾试图进行70亿元定向增发,但未获得批准。阳光城彼时表示仍会寻时间窗口积极寻求这一融资方式的突破。

阳光城也在尝试一些“取巧”的方式降低负债。2017年,永续债出现在阳光城的财务报表中。从法律意义上讲,永续债具有“股权”的性质,可以被列入权益工具,这可以让发行人的表面负债率看起来更低。

不过永续债名义上说是永续,但其实后期利率越来越高,会给发行人带来沉重的财务压力。截至2017年末,阳光城的其他权益工具项下的永续债共计40亿元,由10亿元的中期票据和30亿元的可续期信托贷款构成。

这些永续债的利率不高,当前分别只有7%和7.5%,但期满后每年利率跃增3%,以18%为上限。

高成本融资,这显然非吴建斌本意,但正如吴建斌在自己的《财务智慧》书中写道,“财务的结论相对来讲是不是唯一的,它没有极值,只有恰当的、合理的结果。由于不同人的经验、取舍、偏好等不同,得出的结论可能差异较大。”

财务管理是一门艺术,阳光城需要根据市场的变化随时做出调整。

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标签: 房地产 碧桂园 房产 【责编】 周翔宇(po353)
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