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刘彦燊:联合办公退潮后的we 酷窝 ——凤凰网房产北京
近三年来,国内联合办公业态经历了一轮荣与枯的轮回,如同一个生命体,拥有属于它的兴盛和消亡。“双创”风起后,国内联合办公市场随着加速升温,如今叫得上名号的品牌——soho3q、优客工场、方糖小镇、we 等——多成立于2015年前后. -来自凤凰新闻客户端
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刘彦燊:联合办公退潮后的we 酷窝 ——凤凰网房产北京-w66利来

观点地产网
2017-12-01 09:47

  近三年来,国内联合办公业态经历了一轮荣与枯的轮回,如同一个生命体,拥有属于它的兴盛和消亡。

  “双创”风起后,国内联合办公市场随着加速升温,如今叫得上名号的品牌——soho 3q、优客工场、方糖小镇、we 等——多成立于2015年前后。

  2015年5月,随着技术的崛起、受众的变化和产业结构的转型,资深投资人、we 酷窝创始人刘彦燊明确了联合办公的发展时机,他转变身份,“下海”创办联合办公空间we 。

  刘彦燊认为,技术的发展解决了空间管理对人力资源过多占用的问题;随着八零后、九零后成为主流用户,传统办公空间阶级分明的特点不再适用;产业转型带来的需求变化似乎更为关键。

  “产业转型的一个特点就是制造业产业思维的大公司会越来越少,中小型的创意公司会越来越多。”刘彦燊以美国为例,描绘他眼里的市场前景:“从数字来看,美国97%的企业是中小企业;中国这个数字现在也达到60%,占比越来越高,怎么去服务这些中小企业?这是传统办公做不到的。”

  创业浪潮来临,不止we ,应时而生的联合办公产品遮天蔽日而来。数据显示,高峰时全国约有2300家联合办公企业,并且平均每天就有3家企业诞生,刘彦燊用“井喷”来形容这种市场行情。

  当潮水开始退去,也带走了一部分人,不同于过去两年的一派欣欣向荣,眼下的联合办公正在经历新的市道:地库、孔雀机构、madspace相继退出市场,无界空间全资收购富空间,优客工场与洪泰创新空间合并……

  we 则选择与酷窝合并,目前已布局了近60个空间,管理面积达约16万平方米。作为联合办公市场大浪淘沙后存活得越来越好的联合体,刘彦燊与观点地产新媒体分享了we 酷窝的生存法则。

  租金收入最根本

  目前,联合办公空间的盈利模式主要有三种,一种为通过租赁的方式获得物业,再转租给其他用户,赚取租金差;第二种为为企业或者个人提供增值服务,如工商税务的登记、财务服务、投融资服务,包括资本市场的辅导服务等;第三种则是对平台上的企业进行投资或孵化。

  “租金收入是最根本的,虽然利润可能不是很高,但是必须要有。”刘彦燊认为,联合办公必须要有生存能力,而生存能力就是先做好“二房东”,没有租金,就永远没法做后面这一步。

  “如果你说租金收入不重要,反而去谈增值服务,我觉得是吹牛。”

  数据显示,在目前国内联合办公的收入结构中,租金收入占比在80%左右,增值业务收入和政府补贴各占10%左右。事实上,就算是国际上知名的联合办公品牌,目前的主要收入依然是租金。

  “到现在没有人可以证明给我看,全世界也没有。”在采访过程中,刘彦燊多次提及wework,这家在7年前创办于纽约的联合办公企业,如今成为许多同行对标的对象。

  目前,wework已覆盖全球19个国家的58座城市,拥有200多个办公地点和超过16万的会员,它在g轮融资中获得7.6亿美元投资,公司估值达到200亿美元。尽管在全球范围内,wework属于联合办公行业的领先企业,但这家企业的募资说明书上的公开数据显示,其租金收入占总收入的90%以上。

  就租赁成本在租金中的占比而言,刘彦燊给we 酷窝设定了55%的底线,他向观点地产新媒体分析道:“加上运营的费用、人力成本、装修的折旧、水电、无线网络,这些占租金大概30-35%。这样,你的利润可能就是10-15%,如果做不到55%,基本上要赚钱是很难的。”

  “联合办公的第一步就是必须要有租金的溢价”,刘彦燊认为,这必须在运营能力上下功夫,租金是联合办公空间运营能力的直接体现,“你说你做得多好,有多好的空间,多好的服务,多好的资源,但是客户愿不愿意买单?”

  租金在联合办公的收入占比之重,使得它成为了联合办公产品生死存亡的关键,低出租率带来的资金链断裂是中小型联合办公品牌致死的直接原因,地库便是一例。从这个角度而言,只有达到合理的出租率,联合办公产品才有实现盈利的可能。

  业内人士曾向观点地产新媒体表示,当其所运营的空间达到70%以上的出租率时,便可覆盖当期的运营成本。

  以上说法亦在we 酷窝得到践行,首要标准之一就是项目开业后招租率能否达到80%,只有符合这一标准后才会去做。

  “如果租金差做不出来,这个联合办公品牌就没有生存的价值。你可以回去做孵化器,每个项目都是你投的,但那是孵化器,不叫联合办公。”刘彦燊把联合办公和孵化器的概念分得很清楚。

  “我可以很负责任地讲,孵化器只能做一个两个,不可能做成规模。”对此,刘彦燊曾向媒体解释:“孵化器更注重于投资,这是一个非常专业的事情,而且规模不能做大,因为需要非常专业的判断和强大的资金背景。”

  “在这两年,非租金收入能占到6%到10%,我觉得已经非常成功了。”刘彦燊如是表示。

  先做好“二房东”

  联合办公必须要有生存能力,而生存能力就是先做好“二房东”的概念,然而刘彦燊认为,如果想实现租金溢价,联合办公将“不只是一个二房东的概念,而是一个社区的概念”。

  “产业之间、企业之间相互的协助,能不能达到?”刘彦燊接着给出了自己的答案:“首先需要规模,小的社区只有百十来号团队、百十来个公司,怎么连接都很难;当你的平台上有几千个团队,那你的合作空间就会越来越多”。

  刘彦燊继而从运营的角度分析规模对于联合办公空间的重要性:“有了规模,成本就会降低,产品就会越来越精致,或者说服务做得越来越好。所以没有规模的联合办公,我觉得没有太大的生命力。”

  实际上,这也是今年三月份we 选择与酷窝合并的原因。

  观点地产新媒体了解到,酷窝cowork办公社区于2015年6月在广州成立,其在华南区域的布局恰好填补了we 的市场空白。双方合并之后成立了集团公司,组建新的董事局。

  “当时酷窝的办公空间有11个,广州、深圳、东莞、佛山都有布点,对我们是一个非常吻合的一种搭配。有了酷窝之后,we 基本上囊括了华北、华南、华东和西部。”刘彦燊谈起了当时合并的原因。

  目前,we 酷窝已布局了国内外近60个空间,管理面积达约16万平方米。对于未来的目标,刘彦燊表示规模是没有边界的,但对于明年的规模其仍然有期许,“明年的时候,我们应该有80到100个空间,明年年底,我们至少会做到30-35万平方米的规模”。

  大的社区意味着更多的资源,因此在选择项目时,we 酷窝更倾向于大体量的项目,并且体量有着“越来越大”的趋势。刘彦燊对观点地产新媒体透露:“我们平均每个项目大概是3000平方米,现在开始做的项目都是在5000-15000万平方米左右,小得我们基本上不怎么做了。”

  “我们的口号是‘先宽后深挖’——体量要大,基数要大;然后进行深挖。我们会有几个垂直领域的联合办公空间,比如设计、文创、vr、ai、家具,会有更多的主题空间。”刘彦燊表示。

  为了进一步扩大“资源池”,we 酷窝甚至将版图扩张到了海外,目前已在美国、芬兰等设立了办公空间,同时,we 酷窝与海外品牌如芬兰航空也保持合作关系。

  “这是一个创新生态圈的概念。”刘彦燊以芬兰为例:“芬兰是一个小国家,但是有好的创新基础和技术,比如在ai、vr、大健康、运动等方面。芬兰有技术,中国有市场,所以我希望是吸收一些芬兰的创新技术与中国的公司融合,这是创新生态圈很重要的一环”。

  唯有赚钱,才有生命力

  联合办公行业经历了一段时间的井喷之后,开始迎来了“洗牌期”,这也正是we 和酷窝选择合作的大背景。

  合并戏码同样在国内的其它地方上演,无界空间全资收购富空间,优客工场则宣布与洪泰创新空间合并……

  “我认为90%以上的品牌是没有考虑到联合办公真正的运营需求,也就是说他们在商业模式的思考不够。所以我的看法是,市场上90%的联合办公也好、众创空间也好,没有生存的价值。”刘彦燊预期未来两三年行业“可能会是一个大浪淘沙的过程,强的会越强,弱的基本上就结束了”。

  这让人联想到了共享出行领域,这个行业在过去的两三年里也经历了一个整合的过程,但刘彦燊认为,虽然联合办公与共享出行都属于共享经济,但由于具备强烈的地域性特点,它将不会像共享出行领域最终形成寡头,而是类似传统的房地产行业,三五个大企业形成规模,剩下的市场份额则由小企业分割。

  实际上,近年来联合办公行业出现的变化不止于此,新的变化似乎正在验证刘彦燊创业之初对这个行业的观察:“在2014年,我觉得这个业态对传统办公肯定会带来一个新的冲击。”

  11月初,一则消息传来,刺激着传统办公市场的神经——媒体报道,wework已承租传统办公楼,将用于联合办公。据称,其将从汇丰银行手中租下上海国金中心(ifc)一期大楼的一层;并将在南京西路的恒隆广场二期租下六层办公楼;同时将于近期拿下上海黄浦区一整栋新建的办公楼。

  “从商业角度看,我明白wework为什么要进入写字楼;从租金来看,选择恒隆(广场)做联合办公是不是一个合适的地点?”刘彦燊表达了他的疑惑。

  “唯有赚钱,才有生命力。”刘彦燊表示:“最后能不能成功,在于有没有生存的能力,租金能不能够达到收益的平衡。所以,我也很想看到wework在恒隆(广场)每个工位的定价,以及最后的运营情况会是怎么样的。”

[责任编辑:吴珊(po238)]

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