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“存量时代”的国际金融桥梁 金茂资本助力盘活商业物业 ——凤凰网房产北京
对于中国商业地产而言,跑马圈地、追求规模发展的“上半场”已然结束。行业竞争的加剧、增量项目锐减的现实下,商业地产开始从“重增量”向“重存量”转变,从“重开发”向“重运营”转变。 -来自凤凰新闻客户端
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“存量时代”的国际金融桥梁 金茂资本助力盘活商业物业 ——凤凰网房产北京-w66利来

凤凰房产
2017-06-14 16:20

对于中国商业地产而言,跑马圈地、追求规模发展的“上半场”已然结束。行业竞争的加剧、增量项目锐减的现实下,商业地产开始从“重增量”向“重存量”转变,从“重开发”向“重运营”转变。随着增量时代作别,未来如何激活存量资源成为房地产及金融行业研究的新课题。

分业态来看,住宅方面,根据中金证券的报告预测,2020年中国存量房交易占比将提升至70%。商办物业方面,由于住宅正面临严厉限购措施,重点城市写字楼等商业地产项目受到国内外投资者青睐。

一方面是来自市场的投资需求,一方面是近几年国内资产证券化政策研究提速。在这样的背景下,金融机构如何在盘活存量的过程中发挥动能,组建专业的团队,嫁接国内外资源,寻找和打造优质项目,做好资产与投资人之间的桥梁,对促进我国商业地产行业发展提质显得越来越重要。

存量商业的新机遇

经历了2016年的高歌猛进,中国住宅市场进入调整期。自2016年9月以来,为抑制投资需求及投机,中国住宅限购的范围扩大。今年4月,随着楼市调控进入深水区,一些热点城市房价与成交量呈现下滑态势。交通银行金融研究中心提供给记者的研究报告显示,房地产新开工增速1~4月份较上期还有所回落,销售增速仍在继续下行中,下半年地产开发投资压力犹存。

与住宅投资承压不同,存量商业的投资者关注度出现回升。世邦魏理仕(cbre)近期公布的《2017年亚太区投资者意向调查》显示,就投资业态来看,亚洲投资者对写字楼投资意愿继续上升,养老地产及医疗地产等资产类别对投资者的吸引力显著增加。

中国市场良好的经济基本面和低估值资产投资机遇,正持续驱动投资意愿。上述调查显示,中国投资者选择的地产业态中,写字楼占比高达35%。而在中国一线城市可售核心物业稀缺的情况下,亚太地区的跨境投资者对国内重点二线城市物业的关注度上升。

究其原因,世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨对记者分析,较好的经济基本面是投资者选择中国市场的重要原因之一,持续快速的城市化进程也蕴藏了巨大的商业地产投资潜力。此外,整体仍显宽松的信贷供给,也为大宗物业投资市场提供了足够的流动性。

不仅如此,考虑到2016年下半年起资金出境审查有收紧趋势,不排除部分机构转而加大境内资产配置的可能性,这也将进一步推升国内优质大宗物业的投资需求。

从市场反应来看,中国优质商业物业的确受到了境内外投资者的关注。金茂资本首席执行官周立烨接受记者采访时表示,放眼当下全球市场,美国特朗普新政推行并非顺畅,英国则陷入脱欧泥潭。据她和她的团队观察,境外投资人对中国住宅投资颇为谨慎,但对亚洲、特别是中国高品质商业物业的投资热情有所回升。尤其是北京、上海等一线城市核心区域的优质商业项目,由于增值潜力巨大,颇受境内外投资人青睐。

以近一个月来房地产行业的一波商业项目并购潮为例,万科、融创被曝在天津、重庆并购综合体项目,深圳益田集团则以从中国信达收购项目部分股权的形式,与后者共同构建北京东直门项目。

市场需求催生国际化专业团队

“金茂资本所处的环境是非常有利的,对于金茂资本而言,我们可能会做一些并购基金,这样可以把我们本身设立平台的目的更好地发挥出来,而且也是符合当前市场情况。”针对目前一线城市商业物业投资的市场环境,周立烨对记者如是说道。

周立烨所在的金茂资本(jm capital)为中国金茂与来自澳洲的麦格理资本于2016年11月共同组建,为专注于房地产领域的私募基金管理平台。这昭示着中国金茂寻求国际资产投资机遇,由传统地产开发实现多元化发展,是中国金茂“双轮两翼”战略中“金融一翼”的落地新动作,成为中国金茂迈向国际化的坚实一步。

值得一提的是,金茂资本由中国金茂与麦格理资本各出资50%。这在公司治理结构及监管机制上,保证了平台的市场化和透明度,也保证了金茂资本的角色并非服务于中国金茂,而是全心站在投资人立场,以保障投资人收益为第一要务。

双方设想亦是如此——金茂资本定位并非中国金茂的第二融资部。周立烨强调,虽然未来会投资中国金茂旗下项目,但金茂资本更多代表着基金投资人的利益。该平台管理人民币基金,但也可管理美元基金,是一个境内外投融资都打通的真正的国际化机构。

公开资料显示,总部设在澳大利亚的麦格理集团创立于1969年,前身为英国商业银行hill samuel的澳洲子公司,是全球首屈一指的多元化金融服务机构。旗下麦格理资本集团业务覆盖金融机构、tmet、矿产和能源、工业、房地产和基础设施六大领域。于金茂资本而言,之所以选择麦格理资本,是看重了其全球知名投行身份,以及在境外房地产私募股权顾问、直投方面的成功经验和专长。

麦格理资本曾帮助多个基金平台成为全球知名的地产基金平台。业内分析人士表示,未来,麦格理资本全球化网络资源、创新型w66利来的解决方案、定制化交易结构设计以及丰富的产品组合都可以帮助金茂资本更好的满足投资人多样性的私募资本需求。

据了解,金茂资本自2016年开始低调筹谋,截至目前已经有近120亿元的在管基金规模,其目标是未来五年实现30亿美元和300亿人民币的基金管理规模。

从债权到股权

有了优质物业和投资者认可之后,专业的运营团队和丰富的金融产品可使资金在商业物业中高效运转。

作为资产持有人资产退出的关注渠道,近几年国内资产证券化发展迅速。2016年全年共发行488单资产证券化产品,总发行量 8827.97亿元,同比增长44.32%,市场存量为11084.66亿元,同比增长54.83%。

随着房地产迈入存量时代,商业地产的证券化探索也成为行业趋势,股性的reits和债性的cmbs作为破解商业地产存量的手段,越来越受到关注。去年8月24日,“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”在上海证券交易所成功挂牌发行,以债务证券化的方式实现了商业地产证券化的新突破。该产品规模高达40亿元,为金茂与高和合作推出。

凯晨世贸中心

于房地产而言,“明股实债”正被房地产金融公司抛弃,转而寻求真正的项目股权合作。一位业内资深人士对媒体分析,未来reits在国内落地以后,将会进一步完善资产退出渠道的建设,轻重分离,提升房地产企业轻资产运营能力的同时,促进房地产金融更加健康发展。

而股权投资并非易事。项目运营及管理的能力,能否为投资人甄别出优质项目,都是专业房地产私募基金需要解决的问题。在周立烨看来,决定股权投资成败的关键,除了股东背景,还有风控等专业技术水平,以及团队和人才。据她介绍,取中国金茂和麦格理资本所长的金茂资本,既具备主动管理能力,又具备募投优势的领先地产基金平台,未来将趁势发挥股东优势,发挥市场化、专业化的优势,为中外投资人找到优质项目。


[责任编辑:黄平(po004)]

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