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【房企区块练】稳如德意志战车 津冀房企却暴露防守问题 - 凤凰网房产北京
四年一度的世界杯再次点燃了无数球迷的激情,这个亿万足球迷的盛事在这个夏季再次开启,32支球队每只都有着自己的特点,有的擅长进攻、有的擅长防守。虽然每只球队的特点不同,但是都如同明星一样让人瞩目 -来自凤凰新闻客户端
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【房企区块练】稳如德意志战车 津冀房企却暴露防守问题

凤凰网房产天津站
2018-06-27 21:50

四年一度的世界杯再次点燃了无数球迷的激情,这个亿万足球迷的盛事在这个夏季再次开启,32支球队每只都有着自己的特点,有的擅长进攻、有的擅长防守。虽然每只球队的特点不同,但是都如同明星一样让人瞩目。

自1998年,经历了20年发展历程的中国房企,亦如世界杯一样,一批令人瞩目的房企从市场上杀出重围,缔造了属于自己的传奇。

世界杯激战正酣,凤凰网房产同步推出"房企世界杯"系列策划之"房企区块'练'"。策划选取8个代表区域,每个区域以四个代表房企、根据五大维度的指标进行比拼。

津冀楼市的发展可以追溯到十五六年前,将区域房企进行划分,天津房企从大梅江、海河沿线、老城厢、东丽湖、中北镇到如今的团泊湖、海教园,一路走来,如世界杯一样,天津房企脚法各异,各显神通。

另一方面,在最靠近中国政治的核心,同样是从15年前起开出了全国知名的民营地产企业之“花”,华夏幸福、荣盛发展正在此类。

进攻指数:销售增长率 周转率 

防守指数:负债率 现金流 

效率指数:净资产收益率 融资成本 

技巧指数:市盈率 市值 

成长指数:销售目标 土地储备

房企区块练之津冀房企战斗值比拼(凤凰网房产制图)


打法解析

进攻有余 防守缺漏

在近几年,环京区域调控政策不断,多轮调控“洗刷”下,津冀房企操盘风格可以用“务实”两个字来概括,拿地重风控,户型更实用,销售重渠道。

   天房,其“拿球、控球”能力突出,在天津“高档、中档、安居房”三种开发能力都具备,而且天房在获取土地的能力上,确实让人望其项背,不少开发商也在积极寻求与天房的合作,力争榜上这个个强大的“外援”。

   天津的另一位的球星是泰达系的格调地产。虽然不追求规模效应,但是其“打法”已经成体系,在业内被公认的“好脚法”。代表作“格调春天、格调竹境、格调绮园、格调松间”,在园林景观、中式风格的锻造上,已经深入人心。而其早在十多年前就推出的“无理由退房”,也是对自身“脚法”的自信,这一直是天津本土房企的标杆。泰达系的另一支脉,泰达城市,基本处于“河与海”的尾盘销售阶段。

进攻能力亮眼,防守能力相对却存在落差。虽然头顶“国企”光环,但是债务违约时间在今年上半年频繁被推向风口浪尖,这也给该区域整体的房企能力上打了折扣。

在资金成本走高的今天,为解决资金困境,也有很多天津开发商选择“抱团取暖”,两三家甚至六家联合拿地,甚至有的房企宁可舍弃一些利润,也要求“并表”,这样财务报表更漂亮一些。强强联合是苗头,也是趋势。

长传中吊 频繁倒脚

与天津区域房企的“国企”身份背景不同,河北房企的打法更为眼花缭乱。

华夏幸福在固安起家,截至2017年底,固安产业新城入驻企业已经达到580多家,引进落地投资额1400多亿元,初步形成了新型显示、航空航天、生物医药三大产业集群。截至2017年底,拥有员工近2.8万名。其球场打法不同于其他住宅类开发商,它以“固安产业新城模式”闻名于世。

荣盛发展同样不把业务局限于传统的地产开发。将部分精力放在产业新城业务上,荣盛发展已在河北省、安微省及湖北省等地圈下了超过350平方公里土地。

华夏幸福在全国“频繁倒脚”,十余年内,华夏幸福将公司业务从固安拓展到全国各地。华夏幸福,异地复制之路发展较快,截至2017年6月,其版图已遍布全国11个省市和“一带一路”沿线国家。作为房地产商,华夏幸福喊着“弱化房地产”很多年,华夏幸福选择了“诚意正心干好产业新城”这一事业。

荣盛发展,一家河北廊坊的民营企业,经过22年的发展,已开发了200多个精品项目,荣盛发展的房地产开发业务已经延展到近56个城市,其一直以“缔造新型生活”为品牌理念,坚持初心不改,“美好生活”频繁进入人们的视野。

不过与泰达系和天房一样,光线的外表背后也存在一些隐忧。截至2017年底,荣盛发展总负债为1623.53亿元,2016年末总负债为1205.36亿元,同比增长34.69%。2017年,荣盛发展资产负债率84.68%,同比增长1.98个百分点。而华夏幸福在今年上半年同样因为现金流的问题遭上交所问询。

 赛季状态

环京市场依然是津冀房企的主战场。但是一直处于调整状态的环京楼市一年时间始终难以复苏。

根据北京中原市场研究部的统计, 2018年1~4月环京商品住宅累计成交25万平方米,同比下降89%;成交价格1.2万元/平方米,同比上涨9%;成交额30亿元,同比下降89%。其中廊坊市区成交14.4万平方米,香河成交4.5万平方米,固安成交5.6万平方米,燕郊成交0.6万平方米,与去年同期相比,香河、燕郊、固安销量降幅较大,均超过9成,廊坊市区下降85%。

在市场整体成交冰冻的情况下,津冀的部分开发商也重新推出了首付款分期、全款分期、免费更名、赠送装修和车位、降价甚至帮助获得购房资格等措施。

开发商目前的种种自救动作,目的只有一个,就是稳住现金流。整个2017年开发商大赚,销售爆表,但这是依托三四线楼市的火爆所取得的。这种火爆并不能掩盖局部楼市的惨淡,环京楼市就是如此。

对于大部分项目布局在环京的房企来说,均使出浑身解数实现去化完成高周转,使资金尽快流通是当务之急的重中之重。

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【责编】 周翔宇(po353)
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